Portão eletrônico da garagem: quem é o responsável segundo a Lei do Inquilinato?
Uma dúvida bastante comum nas locações residenciais e comerciais diz respeito à responsabilidade pela manutenção do portão eletrônico da garagem. Afinal, em caso de defeito ou necessidade de conserto, quem deve arcar com os custos: locador ou locatário?
A resposta está fundamentada na Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato), especialmente nos artigos 22 e 23.
O que diz a lei?
O artigo 22 determina que é obrigação do locador entregar o imóvel em condições de uso e mantê-lo nesse estado durante a locação. Isso inclui a responsabilidade por defeitos estruturais ou vícios anteriores ao contrato.
Já o artigo 23 estabelece que cabe ao locatário zelar pela conservação do imóvel, respondendo por danos causados por uso inadequado, negligência ou mau uso.
Como isso se aplica ao portão eletrônico?
A responsabilidade depende da origem do problema:
✔ Desgaste natural, vício oculto ou defeito mecânico/elétrico por tempo de uso:
A responsabilidade é do locador, pois trata-se de manutenção estrutural e conservação do imóvel.
✔ Danos causados por batida, mau uso, queda de controle, ligação elétrica indevida ou negligência:
A responsabilidade é do locatário, pois decorre de uso inadequado.
E quando o imóvel está em condomínio?
Se o portão eletrônico for da área comum do condomínio (garagem coletiva), a manutenção é responsabilidade do condomínio, sendo o custo rateado nas despesas condominiais.
Por outro lado, se o portão for exclusivo da unidade locada (casa ou sala comercial com portão próprio), aplica-se a regra da Lei do Inquilinato conforme explicado acima.
Conclusão
A regra geral é simples:
- Problemas estruturais e desgaste natural → responsabilidade do proprietário.
- Danos por mau uso → responsabilidade do inquilino.